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中國樓市為何無法走上健康持續發展之路?
2016-07-22
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    上半年的中國房地產市場,對政府某些職能部門、地方政府、房地產開發商、住房的投機炒作者來說,應該又是一個難得豐收年,住房銷售創歷史最高水平,住房價格出現全面瘋狂上漲,不少地方的土地出讓金創歷史最高水平等,當然最為難過的是一線城市、及那些重點二線城市的中低收入民眾,他們可能會與住房市場越來越遠,不要說無支付能力進入,即使進入,其財富也會受到嚴重侵害,因為他們要花更多的錢來購買住房。

    我們可以看到,上半年深圳房價延續2015年的漲勢,到2016年6月底,根據克爾瑞房產數據,深圳新房均價已達51006元一平方米,同比上漲47.4%;上海房價同樣延續了自去年年底以來的火爆行情,量價齊升。根據上海鏈家市場研究部數據,截至6月30日,上海房價均價已漲至45411元一平方米,上海新建商品住宅價格6月份同比上漲33.7%,二手房同比上漲30.5%;北京的新房價則漲到成交均價達到34847元一平方米,創下2010年以來半年成交均價的最高水平;廣州漲幅小一些,也房價也達到了網簽均價為15599元一平方米。

    與一線城市相比,6月份70個大中城市中,房價同比上漲的城市有57個,上漲占比超過八成。其中,南京、廈門和合肥房價同比漲幅均超過29%。杭州、福州、天津和武漢等城市房價同比增幅亦達到兩位數。

    大家可以想象,房價快速的上漲,當然對房地產開發商、地方政府、住房的投資炒作者最為有利,同樣的東西能夠賣上更高的價格,其利潤或暴利自然會增加。這不僅讓房地產開發商更有動力去購買更多的土地,也讓地方政府更有動力以更高的價格推出更多的土地拍賣,讓房地產投機炒作者更有動力利用銀行的金融杠桿購買更多的住房。這樣,房價更是會推動上漲,銀行信貸更是會增加,中國的GDP更是會增長。

    但是,對于中國中低收入民眾來說,特別是對于一線城市的中低收入民眾來說,房價瘋狂上漲更是把他們生活進入水深火熱之中。可以看到,為何深圳、北京、上海等城市的蝸居盛行,這些城市中低收入民眾的居住條件如此惡劣,最根本的問題就是這種高房價。試想,住房的價格均價到了4-5萬一平方米,那么這些城市絕大多數中低收入的居民其收入水平也只是一年5萬左右,北京也不到6萬,那么他們想購買一套住房不知猴年馬月,或不吃不喝花上百年工資,這種情況下,中低收入民眾要解決住房根本就不可能。

    十幾年來,面對中低收入民眾的住房困難,中國房地產市場為何會讓絕大多數中低收入民眾越來越偏遠離?為何中國的房地產政策就是無法顧及到中低收入民眾的利益而只是向少數相關利益者傾斜?如果說這種傾斜政策能夠讓中國房地產市場走向健康之路或是有情可原,反之這種傾斜政策不僅沒有讓中國房地產市場走向健康發展之路,反之讓中國房地產的價格越調越高,中國房地產所面臨的風險及泡沫越來越大?

    這可能最為重要在于十幾年來房地產政策的基點問題,在于這十幾年來的房地產政策如何獲得問題。所謂房地產政策基點就是出臺房地產政策的價值取向在哪里?利益向誰傾向,是向絕大多數的中低收入民眾還是向少數利益集團。因為任何政策就是一種利益分配關系。如果房地產政策基點是從少數人的利益出發,那么出臺的相關房地產政策要對絕大多數中低收入民眾就根本不可能。

    比如,政府說各種刺激房地產購買的政策出臺,目的就是為了幫助居民通過市場來解決居住困難的問題,為了住房消費需求,但是每次出臺的政策就是更有利于住房投機炒作者而不是住房消費者,十幾年來政府就是不用稅收政策來把住房投機投資和住房消費區分開,就是不用稅收政策增加持有更多住房者的成本。在這種政策傾向下,中國住房投機炒作豈能不盛行?住房的價格豈能不被炒高?

    還有,中國的住房政策的獲得往往不是通過公共決策的方式來進行,不是通過這種公共決策來平衡各個階層之間的利益關系,而更是的出自政府職能部門,而政府的職能部門又是以少數利益相關者討論來確定。

    比如,2010年的房地產調控國十條,本來是一項讓中國房地產市場走向持續健康發展之路的好政策,是一項以市場法則為基點的房地產政策,但是該項房地產政策由于更有利于絕大多數中低收入民眾卻被政府某職能部門讓它成為一紙空文,不去落實執行,反之出臺更有利少數人的限購政策所取代。因為前者某些政府職能無法參與其調控及有利于絕大多數中低收入者,后者則可把調控的權力轉移其手上而有利于少數人。

    還有,面對今年上半年房地產市場形勢,某些政府職能部門暗暗竊喜,因為,他們的一個房地產去庫存化概念讓中國房地產市場發展驚天的逆轉,盡管從實際情況來看,房地產的庫存不減反增,但是不少城市的房價瘋狂上漲,土地市場瘋狂了,房地產泡沫吹大,GDP增長上去了,所以他們還得乘這大勢,讓中國房地產泡沫再吹大些。所以,最近這些政府職能部門邀請萬科、融創、恒大、碧桂園、保利、綠地六大房企的董事長與會,對2016年樓市尤其是土地市場情況和去化及存量壓力進行摸底,為下一步政策調整支招。

    很簡單政府部門可請房地產開發商支招,可就是沒有看到他們請住房消費者支招。如果中國的房地產政策僅是來自于房地產開發商、來自于地方政府等相關利益者,那么相關的政策出臺,其利益傾向就可想而知了。如果說,房地產政策不是來自各個階層,并不能平衡整個社會各階層的利益關系,那么這樣的房地產政策要讓市場健康持續發展是不可能的。這也是當前中國房地產市場各種問題涌現及困難的根源所在。

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  • 這就叫特色。

    ===========
    易憲容:

    中國樓市為何無法走上健康持續發展之路?
    2016/7/25 6:45:32
  • 非常贊同本文的觀點。當政府從房地產市場供需之間的裁判員變成供方的一部分甚至主力時,政府的房地產政策怎能不變成完全傾向于供方利益的政策。換言之,房地產市場實際上已經是無政府狀態,想買但買不起住房的消費者民眾完全被政府通過故意失控的房價拋棄在房地產市場之外。而政府成了最大的地產商和整個房地產資本利益集團的核心。房地產市場是中國社會怎么蛻變成資本社會和政府怎么蛻變成資本代言人的最好教科書。
    2016/7/22 15:17:32
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草根簡介


1958年出生于江西上高。1982年入上海華東師范大學,分別在1986年、1989年獲得上海華東師范大學學士和碩士學位。1989-1994年在湖南師范大學工作。1994年入中國社會科學院研究生院財貿系學習,1997年獲得博士學位。1997年7月-1999年9月進入中國人民大學經濟學博士后流動站工作。1998-2000年到香港大學經濟金融學院跟隨張五常教授學習與工作三年。1999年7月曾到臺灣清華大學做訪問研究。從1998年起為國際新制度經濟學學會會員。目前為中國社會科學院金融研究所金融發展室主任。聯系郵件:[email protected]



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